La caution est une personne physique qui intervient à l’occasion de la signature d’un contrat de bail. La personne qui accepte de se porter caution pour un locataire, en signant un acte de cautionnement, payera le bailleur en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers, voire des impôts et taxes lui incombant du fait de la location et des éventuels dommages et intérêts et frais de procédures de justice liés.
La différence entre une caution solidaire et une caution simple
Deux sortes de cautions existent, la simple ou la solidaire. Le cautionnement simple n’est actionné qu’en cas d’insolvabilité du locataire, alors que le cautionnement solidaire peut l’être dès le premier euro de loyer impayé, Vous pouvez consulter un modèle de caution solidaire pour en savoir davantage.
Une caution est le plus souvent un proche ou un ami du locataire, mais il peut s’agir aussi d’un employeur, d’une association ou d’une banque.
Le bailleur qui ne dispose que d’une caution simple pour garantir le paiement du loyer doit d’abord envoyer au locataire un commandement de payer avec accusé de réception, rédigé par un huissier de justice, en veillant à en donner copie à la caution. Le cautionnement simple ne pourra être actionné que si cette procédure échoue. Le bailleur devra alors envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à la caution pour réclamer les loyers.
Alors que le bailleur peut s’adresser directement à la caution solidaire dès le premier loyer impayé, que le locataire soit solvable ou non (il peut s’agir d’une absence prolongée du locataire, d’une simple volonté de non-paiement…). La caution solidaire est plus facile à activer et plus efficace pour le paiement.
Il peut y avoir, pour un même contrat de bail, plusieurs cautions simples ou plusieurs cautions solidaires. Dans le cautionnement simple, chacune des cautions ne sera poursuivie que pour la part de caution qui lui correspond, non pas pour la totalité de la dette locative. Alors que dans le cautionnement solidaire, le bailleur peut exiger de chaque caution le remboursement intégral de la dette locative.
Le cautionnement peut-être à durée déterminée ou indéterminée. Dans ce dernier cas, il s’arrête avec la fin du bail. Si c’est le bail qui est à durée indéterminée, la caution peut signifier au bailleur sa volonté de mettre fin à son engagement à tout moment, avec lettre recommandée avec accusé de réception, mais la résiliation ne prendra effet qu’à l’expiration du bail en cours. Si la caution n’indique pas de volonté de rupture, elle restera liée même lors des renouvellements d’un bail à durée indéterminée.
En cas de colocation (par exemple, couple de concubins ni mariés ni pacsés), la caution d’un seul des locataires se retrouve pourtant solidaire des autres.
L’intérêt d’une caution solidaire pour le propriétaire
Les intérêts d’une caution solidaire pour le bailleur sont évidents : la couverture des impayés bien sûr (loyers et charges), avec l’assurance d’un rendement locatif, mais aussi la protection contre les dégradations du logement.
Pour autant, le propriétaire devra bien faire attention à respecter le formalisme de cet acte gratuit, afin qu’il soit valable. Le cautionnement solidaire doit préciser les noms du garant, du locataire, du bailleur, et localiser le bien immobilier, indiquer la date de signature du contrat, le montant du loyer et des charges et les modalités de révision du loyer. Ce n’est pas tout, des mentions manuscrites doivent aussi être présentes, de la main de la caution. L’acte de caution doit être fait en double exemplaire, un pour la caution, un pour le bailleur. La caution doit également recevoir un exemplaire du contrat de location.
Enfin, même signé en bonne et due forme, un cautionnement solidaire ne protège pas le bailleur contre l’insolvabilité éventuelle du garant, voire sa mauvaise foi (simple refus de payer, auquel cas il faudra tout de même engager une procédure judiciaire).
Comment la caution solidaire peut se coupler avec une garantie loyers impayés ?
Elle ne peut pas, tout simplement, à deux exceptions près. Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, le propriétaire ne peut pas cumuler caution solidaire et assurance contre les loyers impayés.
Le cumul n’est possible que si le locataire est étudiant ou apprenti (loi n°2009-1437 du 24 novembre 2009, article 39 codifié à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), en produisant copie de la carte d’étudiant ou du contrat d’apprentissage et lorsque le locataire ne peut justifier de ressources supérieures à au moins deux fois le loyer.
Des précisions sont disponibles sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31267.
La Garantie Loyers Impayés (GLI) garanti aux bailleurs de continuer à toucher les loyers, quel que soit le motif du non-paiement, et peut aussi prendre en charge les taxes et charges et les actions en justice contre le locataire. Elle peut être souscrite auprès de la plupart des sociétés d’assurances. Des conditions précises sont requises, telles qu’un montant de ressources égal à environ trois fois le montant du loyer pour le locataire.
Pour finir, notons que la somme potentiellement payable par la caution peut être limitée, dans l’acte de cautionnement lui-même, à un certain montant. En l’absence de précision sur ce point, c’est la totalité des loyers et de charges qui peut être due.